Se hai deciso di comprare un immobile questo piccolo vademecum potrà rivelarsi prezioso per ottenere il massimo dal tuo investimento.
Indubbiamente l’acquisto prima casa è un passo molto importante, che richiede impegno e comporta spese significative. Sapere bene come procedere potrà senza dubbio aiutarti ad evitare spiacevoli incidenti ed evitarti di incorrere in grosse delusioni.
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Come conoscere il valore di mercato degli immobili
Il primo passo da compiere è senza dubbio quello di identificare la zona in cui vuoi andare ad abitare. Una volta scelto il quartiere potrai conoscere in poco tempo il valore di mercato degli immobili nella zona interessata: una breve ricerca su internet potrà fornirti un’idea del prezzo al metro quadro delle abitazioni, suddivise per tipologie (un quartiere in condominio avrà un prezzo di mercato più basso rispetto ad una villetta singola).
A questo punto sarai già in grado di stabilire se il budget da te destinato per l’acquisto prima casa è sufficiente o se invece avrai necessità di chiedere un mutuo. Ma conoscere il valore di mercato ti aiuterà anche ad evitare di pagare un prezzo troppo alto per un immobile, in quanto sarai in grado di valutare (a seconda della tipologia e delle dimensioni) se la cifra richiesta dal venditore è equa oppure no.
Un’altra considerazione importante che dovrai fare riguardo all’indice di mercato è data dalla possibilità o meno che la zona acquisti valore nel tempo.
L’indice di mercato è infatti un valore estremamente variabile e può aumentare con una maggior presenza di servizi e diminuire se invece quelli già presenti vengono a mancare. Ovviamente non sempre questo dato è facilmente individuabile, anche se una rapida occhiata al Piano Regolatore del Comune interessato può dare un’idea del futuro imminente di un determinato quartiere.
Sicuramente riuscire ad aggiudicarsi un immobile in un quartiere in cui il valore di mercato non è troppo elevato e vedere in breve tempo notevoli migliorie pubbliche è un’ottima base di partenza per fare un vero affare.
Meglio l’agenzia immobiliare o gli annunci privati?
Una volta individuato il quartiere e considerato il budget che sei disposto ad investire nell’acquisto prima casa è giunto il momento di attivare la ricerca dell’immobile ideale per le tue esigenze. A questo punto la domanda è “meglio rivolgersi ad una agenzia immobiliare o rispondere ad annunci privati?”
Sicuramente rivolgersi ad una agenzia immobiliare ha un costo, ovvero la percentuale che l’agente tratterrà per la sua prestazione. In media viene richiesto il 3% del costo totale dell’appartamento sia all’acquirente che al venditore, ma è sempre bene informarsi dettagliatamente perché la percentuale può oscillare e talvolta vi sono agenzie immobiliari che prevedono costi solo a carico del venditore. Chi sceglie di rivolgersi ad una agenzia immobiliare per acquisto prima casa deve comunque sapere che è possibile detrarre tra gli oneri in dichiarazione dei redditi il compenso pagato, fino ad un massimo di 1.550€. Il rimborso complessivo sarà pari al 19% della spesa sostenuta.
Una soluzione senza costi aggiuntivi invece potrebbe essere quella di rispondere privatamente agli annunci di vendita casa presenti in rete. In questo caso però è consigliato tenere gli occhi sempre bene aperti, perché mentre l’agente immobiliare ha tra i suoi compiti anche quello di verificare la conformità catastale, la provenienza dell’immobile, la presenza o meno di ipoteche e la piena proprietà del venditore, acquistando da privati spetterà al compratore effettuare le opportune verifiche.
Un altro fattore da tenere in considerazione riguarda il preliminare di compravendita. Una volta raggiunto l’accordo sull’importo totale dell’appartamento e sui tempi di consegna viene redatto un preliminare. Rivolgendosi ad una agenzia sarà l’intermediario a redigerlo, mentre se effettuiamo acquisto prima casa da privati dovremmo rivolgerci ad un notaio o compilarlo noi stessi (facendo bene attenzione perché anche il più piccolo errore potrebbe comportare brutte sorprese).
Mutuo ipotecario: come scegliere il migliore
Qualora il budget non consenta di coprire l’intero costo di acquisto prima casa è possibile rivolgersi ad un istituto bancario per richiedere l’erogazione di un mutuo prima casa.
Prima di farlo però è bene tenere in considerazione alcuni fattori, ovvero la percentuale di mutuo richiesto, la durata e l’importo mensile della rata.
Per quanto riguarda la percentuale è opportuno specificare che la banca solitamente concede mutui acquisto prima casa coprendo circa l’80% del valore dell’immobile. Sebbene vi siano istituti che si dichiarano disposti a concedere fino al 100% del valore tali operazioni sono consentite solo a determinate condizioni, riservate quasi esclusivamente alle giovani coppie, prevedono spread molto più alti e durata del piano di ammortamento notevolmente allungata rispetto al mutuo classico.
Tornando al discorso sulle detrazioni fiscali è importante poi sapere che si potranno portare in detrazione dalla propria dichiarazione dei redditi gli interessi pagati nel corso dell’anno solare in proporzione all’importo erogato per l’acquisto e per coprire le spese accessorie.
Se ad esempio l’immobile è stato pagato 100.000€, le spese notarili ammontano a 5.000€ e la parcella dell’agenzia immobiliare è di 3.000€ potremmo detrarre il totale degli interessi sul mutuo a patto che questo non superi 108.000€. Se il capitale preso a mutuo risulta essere maggiore di questa cifra gli interessi che potremmo detrarre verranno ridotti in proporzione. Anche sugli interessi mutuo prima casa il rimborso fiscale previsto è del 19%.
Per quanto riguarda la durata è possibile ottenere mutui per acquisto prima casa con piani di ammortamento da 10, 15, 25 o addirittura 30 anni.
L’importo mensile della rata non dovrà superare un terzo delle entrate totali dei componenti il nucleo familiare. Nella determinazione dell’importo massimo della rata rientrano anche altri eventuali finanziamenti, per cui se una coppia di coniugi percepiscono complessivamente 2.400€ al mese potranno ottenere mutui con piano di ammortamento non superiore a 800€ mensili, da cui vanno detratte le spese per eventuali altri finanziamenti in corso.
Un’ultima considerazione sul mutuo deve essere fatta per la scelta della tipologia. Attualmente esistono tre diversi tipi di mutuo:
- fisso
- variabile
- misto
Il mutuo fisso ha spesso tassi di interesse leggermente maggiori rispetto a quello variabile, ma offre la certezza di una rata costante per tutta la durata del piano di ammortamento. Il mutuo variabile invece risente dell’andamento del mercato e può avere oscillazioni in ribasso o in rialzo. Una formula spesso suggerita dalle banche è quella a tasso misto, ovvero con un mutuo a tasso variabile che però prevede un tetto massimo oltre il quale la rata non può salire.
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