Rinegoziare il mutuo è un’operazione che potrebbe dare importanti vantaggi, quando ad esempio sono state introdotte dalla propria banca nuove agevolazioni. Senza dover ricorrere alla surroga del mutuo, che prevede il passaggio ad altra banca con nuovi adempimenti onerosi per il contribuente, è così possibile chiedere al proprio istituto di credito una revisione delle condizioni precedentemente applicate.
Surroga e rinegoziazione: quali differenze?
Entrambe introdotte nel nostro Paese nel 2007, con il Decreto Bersani (e come conseguenza del Decreto, come vedremo in seguito), surroga e rinegoziazione consentono a tutti coloro che hanno un mutuo ipotecario in corso di ottenere vantaggi sostanziosi.
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In realtà il Decreto Bersani ha previsto solo la surroga, o portabilità del mutuo, prevedendo che ogni cittadino potesse spostare il proprio prestito in un altro istituto che offrisse condizioni migliori senza dover pagare nessuna penale. Da qui poi si è arrivati alla rinegoziazione, ovvero all’opportunità che offrono le banche di avere le medesime condizioni pur di non perdere il cliente.
Se la surroga comporta la necessità di ripresentare alla nuova banca tutta la documentazione reddituale e catastale già presentata al proprio istituto in occasione della richiesta di mutuo, oltre che affrontare le spese relative all’aggiornamento dell’ipoteca, la rinegoziazione è un procedimento che viene svolto senza particolari richieste: l’istituto bancario rimane lo stesso, ed è già in possesso di tutta la documentazione occorrente.
Se avere diversi preventivi può aiutare ad individuare il miglior mutuo ed a fornire alla propria banca in sede di trattativa un documento che attesti le migliori condizioni proposte da altro istituto, è sempre consigliabile cercare un accordo con l’istituto che ha erogato il mutuo originario che soddisfi entrambe le parti.
Per poterlo fare è però importante sedersi al tavolo delle trattative in una posizione favorevole, perché ricordiamoci che nessun istituto è obbligato ad offrire la rinegoziazione del mutuo e che, per portarlo a prendere in esame questa ipotesi, dovremmo fare di tutto per presentarci all’appuntamento con validi motivi che lo spingano a fare il possibile per non farci cambiare banca.
Chi può chiedere la rinegoziazione del mutuo
Il prototipo di cliente ideale, quello che difficilmente troverà dall’altra parte del tavolo qualcuno disposto a perderlo pur di non prendere in esame la rinegoziazione del mutuo, ha tre caratteristiche fondamentali.
In primo luogo è colui che ha sempre provveduto ad effettuare pagamenti regolari, rispettando le scadenze (non è quello che le banche definiscono un cattivo pagatore).
Chi ha in essere altri servizi con la banca erogatrice avrà poi una marcia in più: se già disponi di un conto corrente, hai carte di credito o titoli bancari sicuramente avrai molte più possibilità di vedere accolta la tua richiesta.
Anche i tuoi trascorsi avranno il loro peso. Se la banca erogatrice del mutuo è a sua volta subentrata ad un altro istituto dovrai lottare molto per vedere accettata la tua richiesta di rinegoziazione. Gli istituti bancari infatti effettuano solitamente dei controlli sull’intero sistema bancario e sul sistema informativo creditizio prima di accettare una richiesta di surroga del mutuo. Se già in passato hai usufruito di questa possibilità probabilmente verrai visto dalle banche come un surrogatore seriale. Per questo motivo difficilmente affronteranno i costi che per loro comporta la nuova pratica di mutuo e quindi le tue richieste presso altri istituti sono destinate ad un fallimento. Questo il tuo istituto lo sa bene, per cui sentirà di avere il coltello dalla parte del manico in quanto difficilmente troverai qualcuno disposto a subentrargli.
Quando richiedere la rinegoziazione del mutuo
La rinegoziazione del mutuo può essere richiesta in qualsiasi momento e, in caso di mutuo cointestato, può bastare anche la richiesta di uno solo dei mutuatari. Vi sono però delle considerazioni da fare con un occhio posato sul piano di ammortamento del mutuo.
In genere quest’ultimo prevede rate iniziali composte prevalentemente da interessi e, solo in minima parte dal capitale. Con il passare degli anni questi valori si invertono e quando ci troviamo vicini alla scadenza naturale del contratto mutuatario la quota di interessi diventa pressoché irrisoria.
Occorre tenere sempre presente anche le diverse metodologie di calcolo degli interessi, a seconda che si tratti di un mutuo a tasso fisso o di uno a tasso variabile. Il mutuo a tasso fisso da luogo ad una rata che rimane invariata per tutta la durata e che tiene conto dello Spread e dell‘IRS rilevati al momento della stipula.
Il mutuo a tasso variabile da origine a rate che vedono l’incidenza dello Spread e dell’Euribor nella determinazione della quota interessi di ogni periodo. A questa si aggiunge poi la quota capitale per avere una rata mensile che varia ad ogni scadenza.
Mentre l’oscillazione dello spread in un mutuo a tasso variabile determina quindi un abbassamento della rata, nel caso di mutuo a tasso fisso questa rimane invariata. In questo caso diventa estremamente importante chiedere alla propria banca la rinegoziazione, che tenga conto dei nuovi valori, per pagare così importi più bassi ogni mese.
Cosa posso variare con la rinegoziazione del mutuo
Oltre alle voci che determinano le quote interessi, con la rinegoziazione del mutuo è possibile modificare la durata, anche se questa potrebbe rivelarsi una scelta poco conveniente nel medio/lungo termine, per cui è sempre bene riservarla solo ai casi di effettiva necessità economica. Occorre tenere presente anche che difficilmente le banche concederanno allungamenti che portino alla scadenza un mutuatario con età superiore a 75 anni.
Un’altra possibilità offerta dalla rinegoziazione prevede il passaggio da mutuo a tasso fisso a variabile, e viceversa. Spesso però le banche non accettano variazioni che implichino passaggi da mutui a rata variabile con altre soluzioni a tasso fisso, anche perché il momento della richiesta vede solitamente spread particolarmente bassi e quindi poco convenienti per l’istituto.
Tra i target che invece è abbastanza facile vedersi riconoscere (purché si sia un cliente ideale) c’è la riduzione (o addirittura l’eliminazione) di tutte quelle spese annuali che vengono addebitate dall’istituto per la gestione del finanziamento o le spese mensili legate all’incasso della rata.
Come abbiamo visto la condizione ottimale per affrontare momenti di difficoltà economica e quelle per arrivare ad ottenere condizioni più vantaggiose sono sempre legate alla figura di candidato ideale. Se si è in regola con i pagamenti difficilmente troveremo dall’altra parte qualcuno che non sia disposto a concederci quanto richiesto. La raccomandazione è quindi quella di non esitare a rivolgersi al proprio istituto in caso di difficoltà , di correre ai ripari prima di essere etichettato un cattivo pagatore. Un confronto aperto con la propria banca può davvero aprire le porte ad una rinegoziazione del mutuo che potrà portare sempre solo grandi vantaggi ad entrambe le parti.
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