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Come e quando rinegoziare il mutuo

La rinegoziazione del mutuo è un’operazione che consente al mutuatario di richiedere la modifica delle condizioni contrattuali stipulate in origine con la propria banca, così da poter ottenere delle agevolazioni senza dover ricorrere alla surroga o alla sostituzione.

La rinegoziazione è disponibile già dal 2007, anno in cui con il cosiddetto Decreto Bersani è stata introdotta la surroga, ovvero la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca che sia in grado di offrire condizioni migliori rispetto a quella di provenienza.

Tale decreto ha permesso a numerosi cittadini di rinegoziare i mutui al ribasso, approfittando delle offerte della concorrenza per “costringere” la propria banca a modificare il contratto esistente pur di non perdere clienti.

A tutto questo si aggiungono le condizioni introdotte dalla Finanziaria 2008, che prevede l’assenza di spese di rinegoziazione in quanto essa non comporta l’estinzione del vecchio contratto e la stipula di uno nuovo, ma si effettua attraverso una semplice scrittura privata fra le parti.

La legge, che si applica a tutti i tipi di mutui (incluso il mutuo per la prima casa), dichiara inoltre che effettuando tale operazione non si perdono le agevolazioni fiscali e non si devono sostenere spese di rinegoziazione, dunque la banca non potrà addebitare al mutuatario alcuna commissione se non nel caso in cui quest’ultima non fosse già prevista dal contratto originario.

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Chi può chiedere la rinegoziazione del mutuo?

La rinegoziazione può essere richiesta da chiunque, ma per ottenere nuove e migliori condizioni contrattuali i mutuatari dovrebbero “possedere” determinate qualità che permettano di sedersi al tavolo delle trattative in una posizione favorevole nei confronti della banca.

I candidati ideali sono dunque i cosiddetti “pagatori di qualità”, coloro che non hanno mai saltato una rata ed hanno sempre effettuato pagamenti regolari e puntuali.

Chi usufruisce anche di altri servizi presso la stessa banca erogatrice, come ad esempio conti corrente, carte di credito, titoli bancari ed altri strumenti finanziari, rappresenta il cliente ideale e può certamente avere maggiori possibilità di ottenere le modifiche richieste.

Un altro elemento che gioca a favore dei mutuatari è la possibilità di presentare, in sede di trattativa, uno o più preventivi effettuati presso altri istituti bancari che offrono condizioni migliori rispetto a quelle in essere con la propria banca.

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Come e quando rinegoziare il mutuo

Il candidato ideale alla rinegoziazione delle condizioni mutuarie deve dunque possedere queste tre qualità fondamentali per avere ottime probabilità di vedersi accettare le proprie richieste.

Un secondo caso potrebbe essere invece quello dei “cattivi” pagatori, ovvero tutti quei mutuatari che hanno magari saltato una o più rate del mutuo e che si trovano in difficoltà ad estinguerlo alle condizioni originarie. E’ naturale che in questa posizione il potere contrattuale sia tutto dalla parte della banca, dunque non si può far altro che sperare in una modifica delle tempistiche di restituzione. In tal caso si può richiedere alla propria banca una rinegoziazione che preveda la “spalmatura” dell’importo dovuto su più anni rispetto a quelli previsti dal contratto originario, in modo da risparmiare sulla rata mensile ed ottenere un po’ di respiro per superare il momento di difficoltà economica.

Quando conviene rinegoziare il mutuo?

La rinegoziazione può essere richiesta in qualunque momento e da qualsiasi intestatario, ma la banca non ha ovviamente alcun obbligo in tal senso e può avvalersi della facoltà di accettarla o meno in base ai propri interessi e alla propria politica aziendale.

Per questo motivo è fondamentale porsi in una situazione di vantaggio nei confronti dell’operatore bancario attraverso le condizioni esposte in precedenza.

Il momento migliore per agire varia invece a seconda dei tipi di mutui offerti dalle banche e richiede un’attenta valutazione di alcuni parametri come il tasso d’interesse e gli indici finanziari di riferimento.

Di norma, non conviene richiedere la rinegoziazione di un contratto mutuario quando quest’ultimo è già vicino alla sua scadenza naturale, poiché le banche prevedono solitamente dei piani d’ammortamento che impongono il pagamento dei tassi d’interesse in quota maggiore nei primi anni, con una riduzione progressiva fino alla scadenza.

Occorre inoltre considerare che il momento migliore per la rinegoziazione del mutuo dipende dalla tipologia prescelta, sia essa a tasso fisso o variabile.

I mutui a tasso fisso dipendono dall’ammontare dello spread (ovvero il tasso di rendimento dei titoli di stato italiani nei confronti dei BUND tedeschi) e dall’IRS (Interest Rate Swap) di periodo rilevato al momento della stipula.

Per i mutui a tasso variabile, oltre allo Spread, entra in gioco anche l’indice Euribor, che valuta il tasso d’interesse medio al quale avvengono le transazioni finanziarie in Euro fra le grandi banche europee.

E’ chiaro che in entrambi i casi il parametro da considerare con più attenzione sia quello dello Spread: nel momento in cui quest’ultimo fosse nettamente inferiore a quello in vigore al momento della stipula può essere conveniente richiedere la rinegoziazione del finanziamento.

Cosa può prevedere la rinegoziazione?

Qualora sussistano le condizioni esposte in precedenza, in fase di rinegoziazione è possibile risparmiare notevoli cifre agendo su alcuni “target”, magari con l’aiuto di un consulente finanziario.
Tra le opzioni a disposizione dei mutuatari vi è la possibilità di richiedere la riduzione dello spread in base alle valutazioni correnti, oppure la modifica del tasso d’interesse da fisso a variabile o viceversa.

Il contraente può inoltre richiedere l’eliminazione o la riduzione di tutti i costi amministrativi, come ad esempio le spese annuali per la gestione dei finanziamenti o le spese mensili per l’incasso della rata.

L’ultima chance, in ordine di convenienza, è l’allungamento della durata residua del contratto, un’operazione che andrebbe effettuata solo in casi di difficoltà economica in quanto può rivelarsi controproducente sul lungo termine.

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